목차
- 개편안 발표 배경과 정책 방향
- 종합부동산세 – 1세대 1주택자 변화
- 공정시장가액비율과 세율 체계 개편
- 다주택자·비거주자에 대한 과세 강화
- 시뮬레이션으로 보는 실제 세 부담 변화
- 양도소득세 연계 개편 사항
- 입법 절차와 남은 변수
- 정리 및 시사점
1. 개편안 발표 배경과 정책 방향
정부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했다. 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원, 공정과세, 세제 합리화 및 납세편의 제고가 이번 개편의 큰 방향으로 제시되었다.
이 가운데 가장 큰 관심을 받은 분야는 단연 부동산 세제다. 이번 개편은 두 가지 키워드로 요약된다.
- 초고가 주택의 보유세(종합부동산세) 상향
- ‘보유’에서 ‘거주’로의 세제 혜택 전환
- 최근 서울시가 추진 중인 구로구 정비사업 및 신속통합기획 이슈와 맞물려, 이번 세제개편 역시 단순 보유보다는…
기존까지 보유세 체계는 주택의 수와 가액을 중심으로 설계되어 있었다면, 이번 개편안은 여기에 실거주 여부라는 변수를 명확히 추가함으로써 과세 형평성을 재구성하려는 시도로 해석할 수 있다.
2. 종합부동산세 – 1세대 1주택자 변화
1세대 1주택자에 대한 종합부동산세 체계는 실거주 여부에 따라 뚜렷하게 갈리도록 설계되었다.
과세 기준부터 살펴보면, 1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격이 **14억 원(시가 약 20억 원)**을 초과하는 경우에 종합부동산세 과세 대상이 된다.
기본공제 역시 실거주 여부에 따라 차등화된다.
| 구분 | 기존 기본공제 | 개편 후 기본공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 실거주자 | 12억 원 | 14억 원 (상향) |
| 1세대 1주택 비거주자 | 12억 원 | 9억 원 (하향, 다주택자와 동일 기준) |
즉, 같은 1주택자라 하더라도 실제 거주 여부에 따라 공제액이 5억 원까지 벌어지게 된다. 이는 ‘똑같은 1주택자’라는 카테고리 안에서도 정책적으로 명확한 차등을 두겠다는 의지로 읽힌다.
3. 공정시장가액비율과 세율 체계 개편
보유세 산출의 핵심 변수인 공정시장가액비율도 조정된다.
- 현행 60% → **70%**로 인상
- 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자는 **2028년부터 80%**까지 단계적으로 확대
아울러 기존에는 ‘주택 수’를 기준으로 일반세율과 중과세율을 구분해왔으나, 이번 개편안은 이 체계를 폐지하고 **보유 주택의 공시가격을 합산한 금액(합산 공시가액)**을 기준으로 세율 체계를 일원화하는 방향으로 전환한다. 이는 단순히 ‘몇 채를 갖고 있는가’가 아니라 ‘전체 자산 규모가 얼마인가’를 과세의 중심축으로 삼겠다는 의미로 볼 수 있다.
4. 다주택자·비거주자에 대한 과세 강화
다주택자의 경우, 보유 주택의 공시가격 합계액이 **9억 원(시가 약 13억 원)**을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 된다.
기본공제 구조 역시 세분화된다. 기존 9억 원의 기본공제 가운데 4억 원은 기본적으로 적용되며, 나머지 5억 원은 거주 중인 주택의 공시가격이 전체 주택 공시가격 합계에서 차지하는 비율만큼만 공제받을 수 있도록 개편된다. 다주택자라 하더라도 그중 한 채에 실거주하고 있다면 그 비중만큼은 세제 혜택을 받을 수 있는 구조다.
※ 다주택 보유 전략을 점검하고 계신다면, 이전 포스팅인 2026년 주택 취득 및 양도세 절세 가이드를 함께 참고하시면 도움이 됩니다.
5. 시뮬레이션으로 보는 실제 세 부담 변화
정부가 문답자료 별첨을 통해 공개한 60세, 10년 거주 1세대 1주택자 사례(2028년 기준)를 살펴보면 다음과 같다.
① 시가 20억 원 수준(공시가격 15억 원)
- 종합부동산세: 약 27.6만 원 → 약 10.8만 원 (약 16.8만 원 감소)
- 보유세 합계(재산세+종부세): 370.5만 원 → 353.7만 원
② 시가 30억 원 수준(공시가격 20억 원)
- 종합부동산세: 약 91.0만 원 → 약 76.0만 원 (약 15.0만 원 감소)
- 보유세 합계: 573.4만 원 → 558.4만 원
두 사례 모두 실제로는 보유세가 감소하는 결과를 보인다. 이는 기본공제 상향 효과가 공정시장가액비율 인상 효과를 상쇄하기 때문이다. 다만 이 시뮬레이션은 실거주 요건을 충족한 중저가 1주택자에 한정된 것으로, 비거주 1주택자나 시가 32억 원을 초과하는 초고가 주택, 다주택자의 경우 반대 방향으로 세 부담이 늘어날 가능성이 크다.
참고로 현행 「종합부동산세법」 제10조와 제15조에는 해당 연도 보유세 상당액(재산세+종부세)이 직전연도 대비 150%를 넘지 않도록 하는 세부담 상한 규정이 있어, 급격한 세 부담 증가는 일정 부분 제어된다.
6. 양도소득세 연계 개편 사항
보유세와 함께 살펴볼 필요가 있는 양도소득세 개편 내용은 다음과 같다.
- 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 ‘장기거주 소득공제’로 개편
- 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1주택자는 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대
- 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화
- 일정 요건을 충족한 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 이주하는 경우 양도세 감면 적용
전체적으로 보유세는 실거주자에게 유리한 방향, 양도세는 장기 실거주와 고령층의 지방 이주를 유도하는 방향으로 설계되었다는 공통점이 있다.
7. 입법 절차와 남은 변수
한 가지 반드시 짚어야 할 점은, 이번 내용이 아직 확정된 법률이 아니라는 것이다. 2026년 8월 3일 발표된 것은 정부의 세제개편안이며, 실제 법률 개정을 위해서는 정기국회의 심의·의결을 거쳐야 한다.
국회 논의 과정에서 다음과 같은 변수가 발생할 수 있다.
- 세율 및 공제 한도의 조정
- 시행 시기의 변경 (예: 3주택 이상 공정시장가액비율 80% 적용은 2028년 예정)
- 특정 항목의 수정 또는 삭제
따라서 이 개편안은 ‘정부가 제시한 정책 방향’으로 이해하고, 실제 시행 여부와 세부 내용은 정기국회 심의 결과를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
8. 정리 및 시사점
2026년 세제개편안의 부동산 세제 개편은 한마디로 **’거주 중심 과세로의 전환‘**이라고 요약할 수 있다.
- 실거주 1주택자: 기본공제 상향으로 대체로 세 부담 완화
- 비거주 1주택자: 다주택자 수준의 공제 기준 적용으로 부담 강화
- 다주택자: 공정시장가액비율 인상 및 합산 공시가액 기준 세율 적용으로 부담 강화
- 초고가 주택(시가 32억 원 초과): 단계적 세 부담 상향
자산가 및 다주택·고가주택 보유자라면, 이번 개편안이 국회를 통과할 경우를 가정해 실거주 여부와 보유·거주 기간을 기준으로 자산 포트폴리오를 점검해볼 필요가 있다. 다만 아직 확정된 사안이 아닌 만큼, 성급한 매도나 명의 변경 등의 결정보다는 국회 심의 경과를 지켜보며 세무 전문가와 함께 시나리오별 대응 전략을 마련하는 것이 바람직하다.
본문은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 작성되었으며, 정기국회 심의·의결 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 개별 세액 산정은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.